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深圳以務(wù)實清醒的態(tài)度來處理房地產(chǎn)資源與人口的匹配問題，該改就改，該收縮就收縮，其實是值得更多城市學習的。

作者：今綸

 國家統(tǒng)計局4月11日發(fā)布了2023年3月份全國CPI(居民消費價格指數(shù))和PPI(工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù))數(shù)據(jù)。

從環(huán)比看，CPI下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。從同比看，CPI上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

我們知道，當CPI同比漲幅接近或者超過3%的時候，大家擔心通脹。但是，當CPI低于1.5%，或者更低的時候，如果持續(xù)了一段時間，大家更擔心通縮。

通縮之下，錢可能是越來越值錢了，越來越有購買力了，但是市場的交易量以及經(jīng)濟活力也會有影響，因為大家不敢花錢了，這讓商業(yè)機構(gòu)、制造業(yè)很難受。

如何讓經(jīng)濟更有活力，如何讓大家愿意購物、投資、買房，這是一個超級復(fù)雜的問題。

深圳最近發(fā)出的兩個信號值得重視，也是很多城市要認真思考的，諸多城市可能都要轉(zhuǎn)換思維方式和降低預(yù)期了。 

01客流量不達標，地鐵線被砍 

我昨天去給車做保養(yǎng)，接待我的小哥說和去年同期相比，最近做保養(yǎng)的人少了。我對此覺得很驚訝，因為給車做保養(yǎng)是剛需，看來有些車主把這個周期拉長了，因為要省錢，因為沒錢。

我說路面上車還是很多的，小哥說很多都是開網(wǎng)約車的。他是專業(yè)人士，有一些熟人朋友就在去年和今年加入了開網(wǎng)約車的行列，我只好閉口不言。

小哥又說自己做餐飲的幾個朋友最近都很沮喪，因為生意不太好。

這一點我有同感，因為我經(jīng)常去吃飯的一條食街在年后確實火爆，但是最近一個月，無論哪個餐廳，無論便宜還是昂貴的，都不用等位，連吃快餐的店都不用等位。

我周日下午去吃晚餐，某個曾經(jīng)很火爆的餐廳居然還坐不滿。唯一需要等位的是某網(wǎng)紅餐廳，它在互聯(lián)網(wǎng)做的推廣比較多。

好奇的我去查了一下地鐵的客流量，某一線城市在二月份、三月份都曾經(jīng)有一天破千萬人次，然后就再也上不去了，4月9日的客流量甚至跌到了800萬以下。

既然掙錢不易，找工作不易，大家也就消停了，少出門，少消費，找不到工作就回老家去，這都是正常的選擇。

很快，一線城市的人們就不會抱怨人多車多了，估計“五一”還要抱怨一下，我預(yù)計也是上半年乃至今年的最后一次抱怨。

其實早就有機構(gòu)看到了這一趨勢，踩下了剎車。

2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門印發(fā)《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的意見》，限制縣城民用建筑高度，縣城新建住宅以6層為主，最高不超過18層，廣場集中硬地面積不應(yīng)超過2公頃，內(nèi)部道路紅線寬度應(yīng)不超過40米。

2022年，國家發(fā)改委發(fā)布了《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，明確提出，要嚴格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上的建筑。而且在方案中對新建250米以上的建筑，也提出要進行嚴格限制。

過度追求高大上以及豪華，已經(jīng)不受待見，要把錢用到刀刃上。

人口趨勢出現(xiàn)了拐點，經(jīng)濟需要的是高質(zhì)量發(fā)展。

3月31日，深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)公示深圳多條地鐵線路的工程項目信息，其中，深圳地鐵五期建設(shè)規(guī)劃的15、17、19、20、22、25、27、29、32號線在列，18、21號線及10號線東延、11號線北延則未出現(xiàn)在本次公示中。

簡而言之，即使在富裕的深圳，即使在人口密度比較高的這座一線城市，地鐵線也被砍掉了幾條。

發(fā)生了什么？

其實只發(fā)生了一件事：預(yù)估的客流量不達標，所以必須砍掉這些地鐵線。

2018年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步加強城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見》。

其中在嚴格建設(shè)申報條件方面，《意見》指出，地鐵主要服務(wù)于城市中心城區(qū)和城市總體規(guī)劃確定的重點地區(qū)，申報建設(shè)地鐵的城市一般公共財政預(yù)算收入應(yīng)在300億元以上，地區(qū)生產(chǎn)總值在3000億元以上，市區(qū)常住人口在300萬人以上。初期客運強度不低于每日每公里0.7萬人次，遠期客流規(guī)模分別達到單向高峰小時3萬人次以上。

深圳其他條件都達標，估計就是初期客運強度有點危險，至于遠期客流規(guī)模分別達到單向高峰小時3萬人次以上，對于某些擬建地鐵項目來說真的好難。

4月3日，廣東省統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)文透露，2022年，廣東省外流動人口減少69.2萬人。與2021年相比，廣東常住人口在2022年減少27.2萬人。

深圳呢？恐怕很難獨善其身。

在這個時段減少一些地鐵線的建設(shè)，先穩(wěn)一穩(wěn)，看一看再說，我認為是更妥當?shù)倪x擇。

而地鐵線建設(shè)的減少勢必影響到鋼鐵、水泥以及其他基建耗材、人工的減少，這對于諸多行業(yè)的影響是深遠的，所以說“過緊日子”不是一句口號。

其實，未來不是所謂的具有“高度的不確定性”，而是有了一定的確定趨勢。

在這種趨勢下面，恐怕濰坊、煙臺、溫州、湖州等城市的地鐵規(guī)劃要想最終通過都有點困難了。

因為連深圳都有地鐵線被砍，你自己去琢磨吧。

02大規(guī)模建安居房基礎(chǔ)不存在 

這兩天，深圳還發(fā)生了一件大事。

深圳市規(guī)自局發(fā)布了一則關(guān)于“修訂地價測算規(guī)則”的征求意見通告，起草說明中明確提到，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，同時新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房類型。

為什么要取消原來的安居型商品房、人才住房等住房類型？

原因之一是這兩種住房的某些條件很一般，所以，即使在同等地段，某些人才房打了個6折，還是賣不動。

于是保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房就跟了上來：保障性租賃住房沒有產(chǎn)權(quán)，無法炒作。所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，房屋的使用權(quán)100%歸個人，但個人最終不可獲得100%的產(chǎn)權(quán)，房屋的個人份額未來只能“封閉流轉(zhuǎn)”。

歸根到底，深圳還是想增加在住房投入以及資源流動方面的靈活度：

以前是巨量人口流入，也有一定土地“招拍掛”，可以有賣地收入，現(xiàn)在的情況是地沒多少，房價已高，人口流入大幅放緩。

所以，投入巨資去增加安居型商品房、人才住房對于城市而言，不是最佳選擇。

做好存量，服務(wù)好存量成了第一要務(wù)。因為未來的人口如何變化，還有較大變數(shù)。

對于深圳來說，提供保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，可以在人口的波動上采取更主動的姿態(tài)：

比如某租戶離開了深圳，長期不在本地工作，在符合規(guī)定的前提下，有關(guān)機構(gòu)收回保障性租賃住房，繼續(xù)投入市場，可以增加市場的供應(yīng)量，部分解決“租”的問題。

深圳以務(wù)實清醒的態(tài)度來處理房地產(chǎn)資源與人口的匹配問題，該改就改，該收縮就收縮，其實是值得更多城市學習的。

各城市大規(guī)模建設(shè)安居型商品房、人才住房的現(xiàn)實基礎(chǔ)實際上已經(jīng)不存在了，錢不夠，人也沒那么多了。

用好現(xiàn)有的住房資源，用活現(xiàn)有的住房資源，即使要新增資源，也要保持足夠的靈活度，這應(yīng)該成為人口趨勢大變局下的一個大方向。

03抗擊通縮要有浙商精神 

宏觀面上，通縮的可能性是存在的。

富裕城市如深圳者被砍掉部分擬建地鐵線，轉(zhuǎn)換城市公共房產(chǎn)配套資源上的資金投入方向，這都告訴我們：

即使印鈔機轟鳴，恐怕也不會有新一輪的資產(chǎn)暴漲。

人口在減少，人們的欲望也在減少，財富增速也在放緩。

如何突圍？很多城市在努力破圈和出擊，看看四個一線城市的拼搏：

上海與特斯拉緊密合作，馬斯克近期要來，儲能項目落戶上海，特斯拉上海工廠成為特斯拉在全球的重要生產(chǎn)基地，絕對的全球巨頭。

3月10日，深圳比亞迪與英國一電動汽車公司達成合作，該公司未來3年內(nèi)將向比亞迪購買5000輛電動車用于服務(wù)英國市場。2022年，比亞迪銷量為186.3萬輛，同比增長208.64%，超越特斯拉，成為全球“銷冠”，年累計出口55916輛，同比增長307.2%。

廣州港集團一季度貨物吞吐量、集裝箱吞吐量同比分別增長1.8%、2.5%，實現(xiàn)首季“開門紅”。

至于北京，2023年1-2月，全市大中型重點企業(yè)工業(yè)企業(yè)研究開發(fā)費用76.2億元，同比增長10.9%；科學研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)54.1億元，同比增長19.5%。

幸運的直轄市天津也收到“大紅包”：法國空客與天津保稅區(qū)投資有限公司、中國航空工業(yè)集團簽署協(xié)議，將在空客天津建設(shè)第二條生產(chǎn)線。

不過，抗擊通縮，最重要的是民眾能分享到發(fā)展紅利，在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等諸多方面，普通人可以感受到進一步的切實的改善：比如更公平的教育系統(tǒng)的迭代，比如更公平的養(yǎng)老金制度的改變，而這些迭代與改變直接影響到信心。

專家們只是呼吁增加消費是毫無用處的，老百姓摸摸自己的錢包，人民幣不少，再打開手機看看，微信錢包里的數(shù)字很喜人，他們自然就會充滿自信地走向景點、餐廳、商場、機場、售樓處、4S店……

有了錢，誰不會消費？吃喝玩樂是天性，是不用教的，錢壯慫人膽。

只有沒錢的時候，才會一文錢難倒英雄漢，才會躺平和佛系。

所以，如何抗擊通縮發(fā)展經(jīng)濟？如何讓普通人笑容重現(xiàn)？

超會賺錢的浙商是如何賺錢，如何解決問題的？走遍千山萬水，歷經(jīng)千辛萬苦，道盡千言萬語，想出千方萬法。

抗擊通縮發(fā)展經(jīng)濟，要有浙商精神，不懼艱險，深度調(diào)整利益分配格局，充分激活市場和企業(yè)家信心，中國的老百姓是最善于且樂于追求財富增長的地球人，給點陽光就燦爛，韌性絕對是世界一流的，條件合適，他們一定會創(chuàng)造奇跡。

這樣的奇跡，自1978年以來，我們早就見證過了。

換言之，通縮不可怕，暫時的困難也不可怕，當下，我們最需要的也不是鼓勵消費，而是用實際行動反復(fù)重申堅守常識底線，尊重市場規(guī)律，因為信心比黃金更珍貴。

有了信心，中國人一定能跨越千山萬水。

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       原文標題 : 通縮時代，深圳發(fā)出的兩個信號值得重視